РАСПОРЯЖЕНИЕ ЗАЛОЖЕННОЙ КВАРТИРОЙ. ПРАКТИКА СУДЕБНЫХ РАЗБИРАТЕЛЬСТВ

18.10.2016

Обращение взыскания на заложенное имущество

Определенные ограничения имеются у собственника квартиры, если она обременена ипотекой.
Ипотека может образоваться на основании договора с целью обеспечить исполнение обязательств собственника перед его кредитором, а также в силу закона при наступлении определенных обстоятельств, например в случае оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи не полностью, а в рассрочку без указания в самом договоре на то, что право залога не возникает (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Когда залог образуется на основании закона (при наступлении указанных в нем обстоятельств, если предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге), то не требуется заключения соответствующего договора. Если в договоре купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), последний должен произвести оплату в срок, установленный договором (ст. 488 ГК РФ). С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца (если иное не предусмотрено договором купли-продажи), т.е. возникает залог в силу закона. Таким образом, когда из договора купли-продажи не следует иная договоренность сторон об отсутствии залога, то он возникает автоматически и без заключения договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2011 N 7022/11).
Поскольку законодатель предоставляет равную защиту прав и интересов залогодержателей независимо от основания возникновения залога, то требования кредиторов, обеспеченные залогом в силу закона, в деле о банкротстве также подлежат преимущественному удовлетворению (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.12.2008 N А43-11603/2006-36-641/2). Для того чтобы в отношении квартиры исключить автоматическое образование права залога в пользу продавца, в договоре купли-продажи необходимо четко определить, что оно не возникает. Кроме того, в интересах покупателя указать, что на сумму отсроченного платежа не начисляются проценты, предусмотренные ст. 317.1 ГК РФ, которые являются платой за пользование капиталом.
Посредством залога обеспечивается исполнение тех обязательств, перечень которых согласовали стороны в договоре об ипотеке квартиры. При обеспечении кредитного договора ими будут обязательства по возврату суммы основного долга, процентов за пользование кредитными средствами, уплате штрафов и др. Залог прекращается после надлежащего исполнения должником всех обязательств перед кредитором, а в случае их нарушения последний за счет стоимости заложенного имущества сможет удовлетворить свои требования. Однако кредитор не должен злоупотреблять своим правом обращать взыскание на заложенное имущество при незначительной просрочке исполнения, отсутствии существенных нарушений со стороны должника.
Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении. Основания для ответственности за нарушение обязательств установлены в ст. 401 ГК РФ. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если оно не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет за собой невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.
Суд учитывает все заслуживающие внимания обстоятельства при решении вопроса об обращении взыскания на предмет залога, в том числе наличие у должника иного жилья, инвалидности, причину неисполнения обеспечиваемого обязательства (например, утрата работы) и др., и вправе отказать кредитору в обращении взыскания на заложенную квартиру, указав на то, что тот не лишен возможности вернуться к указанному вопросу в дальнейшем (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 04.06.2013 N 33-1544/2013).

Выведение имущества из-под залога

При нежелании должника исполнять свои обязательства перед кредитором он может использовать самые различные уловки с целью выведения имущества из-под залога, в частности заключить с продавцом имущества, которое он заложил, соглашение о расторжении договора либо инициировать со стороны продавца расторжение их договора, признание его недействительным или незаключенным в зависимости от ситуации. Контролируя такой процесс, недобросовестный залогодатель может признать исковые требования своего контрагента, чтобы создать условия для предъявления залогодержателю требования о признании залога прекращенным. Однако для добросовестного залогодержателя, который на момент заключения договора залога не знал о том, что залогодатель лишится права собственности, залог сохраняется и имущество, будучи обремененным залогом, возвращается от залогодателя к иному лицу (Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 N 16513/11).
На случай неисполнения залогодателем своего обязательства в п. 2 ст. 351 ГК РФ предусмотрено право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а если оно не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Тем не менее это не означает, что залогодержатель ограничен в выборе другого способа защиты гражданских прав, перечисленных в ст. 12 ГК РФ. В их числе законодатель предусмотрел такой способ, как присуждение к исполнению обязанности в натуре, например понуждение к заключению договора страхования предмета залога, если залогодатель от исполнения указанной обязанности уклонился (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2004 N Ф03-А51/04-1/1259).
Необходимо учитывать, что залог сохраняется и при отчуждении имущества, при этом в законе не предусмотрены какие-либо исключения, позволяющие освободить покупателя, который приобрел заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей на основании того, что он не знал о залоге (Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2007 N 11В07-12, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 19.03.2014 N 33-2358).
Более того, в практике известны случаи, когда залогодержатель добивался восстановления права залога даже в ситуации, когда после продажи имущество было разделено на несколько объектов и снова распродано по частям. Несмотря на то что изначальный предмет залога был видоизменен в результате совершения указанных действий, залогодержатель вправе требовать восстановления права залога на все упомянутые объекты, поскольку для сохранения силы залога в законе не предусмотрено внесение изменений в части описания предмета залога и его оценки, равно как и регистрация таких изменений, когда предметом залога было недвижимое имущество (Постановление ФАС Московского округа от 02.10.2013 N А40-148453/2012).
Однако покупатель может не опасаться возможных претензий со стороны кредитора продавца, который предоставил ему кредит на покупку строящегося объекта с условием о последующем залоге завершенного строительством объекта. На стадии выдачи кредита, когда предмет залога отсутствует, стороны не могли заключить договор залога. В дальнейшем и такие ситуации нередки; получив в собственность готовый объект, собственник не оформляет залог в пользу кредитора, а сразу продает этот объект. В таком случае право залога не возникает, так как между кредитором и собственником отсутствует договор залога, и согласно закону оснований для его возникновения также не имеется. Поэтому имущество считается не обремененным залогом и покупатель в результате сделки с первоначальным собственником получает его в собственность свободным от данного притязания. Кредитор вместе с тем не лишен возможности в самостоятельном порядке предъявить свои требования к должнику в связи с неисполнением последним обязательства по оформлению залога.
В ситуации, когда договор залога был прекращен, при передаче имущества в залог по новому договору залога в случае восстановления в правах прежнего залогодержателя он не получает преимущества перед последующим залогодержателем, поскольку положение последнего не должно ухудшаться, если он действовал добросовестно и не располагал информацией о нарушении прав предыдущего залогодержателя (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2016 N 306-ЭС15-8369).

Распоряжение квартирой залогодателем

На весь период сохранения обременения возможность залогодателя распоряжаться своей квартирой ограничена, так как на совершение любых сделок с ней он обязан будет предварительно получать согласие залогодержателя, который может его и не дать. В случае нарушения данного порядка залогодержатель при желании вправе оспаривать сделки залогодателя с заложенным имуществом, которые были совершены без его согласия.
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) заложенное по договору об ипотеке может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если в законе не установлено, что такая сделка оспорима, или не предусмотрены иные последствия нарушения (ст. 168 ГК РФ). Из ст. 39 Закона об ипотеке следует, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке с нарушением правил п. п. 1 и 2 ст. 37 данного Закона, залогодержатель самостоятельно определяет способ защиты нарушенного права и вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.
Следовательно, сделка по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенная при отсутствии согласия залогодержателя, является оспоримой, а не ничтожной, поэтому, если залогодержатель не пожелал воспользоваться своим правом на оспаривание сделки, она сохраняет силу (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.09.2015 N Ф06-16891/2013, Ф06-27234/2015).
Согласиться на продажу залогодателем квартиры третьему лицу залогодержатель может при обязательном выполнении ряда условий, например в случае перечисления всей или значительной части выкупной суммы непосредственно ему, минуя залогодателя, до сделки или после регистрации перехода права собственности на объект с правом отказаться от нее, если не получит в установленный срок деньги, внесения задатка и др. (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 21.05.2015 N 11-5427/2015).

Покупка заложенной квартиры

Покупая заложенную квартиру, переговоры необходимо вести не только с собственником квартиры, но и с банком или иным залогодержателем, поскольку в противном случае покупатель рискует приобрести в собственность объект недвижимости, обремененный ипотекой. Желательно заключить соответствующее соглашение с банком, в котором будет согласована перечисляемая в его пользу сумма, которую банк посчитает достаточной для прекращения ипотеки. Если свое согласие на добровольную продажу заложенной квартиры банк оформляет уведомлением или иным документом, составляемым им в одностороннем порядке, то в нем должны быть четко установлены подлежащая выплате сумма и согласие снять залог, при этом уведомление адресуется покупателю, чтобы он имел возможность выполнить эти условия путем совершения конклюдентных действий в виде перечисления суммы оплаты. В ином случае абстрактное уведомление банка с декларированием в нем намерения снять ипотеку ни к чему банк не обязывает (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.07.2015 N 33-11450/2015).
Когда банк-залогодержатель дает согласие на самостоятельную продажу заемщиком заложенного имущества под его контролем с направлением вырученной от продажи денежной суммы на погашение кредита, он не вправе взимать с заемщика дополнительные комиссии. Банк имеет право контролировать оформление сделки купли-продажи, проверять все сопутствующие документы, однако не может установить и взимать комиссию за согласие на такую сделку или за пользование деньгами заемщика в период, пока он будет искать покупателя и осуществлять с ним сделку, поскольку закон такой возможности банку не предоставляет (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.09.2014 N 33-13327/2014).
Обращая взыскание на заложенную квартиру, залогодателю как должнику судебный пристав не устанавливает добровольный срок для исполнения судебного акта и не начисляет исполнительский сбор (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 17.12.2014 N 33-8146/2014), так как срок продажи имущества на торгах с целью удовлетворения требований залогодержателя от него уже не зависит.
Банк, выдавший ипотечный кредит под залог квартиры, право собственности на которую заемщик зарегистрировал в установленном порядке, на основании полученного судебного решения о признании права собственности из-за уклонения застройщика не должен опасаться утраты ликвидного обеспечения и превращения ссуды в низкокачественную, даже если впоследствии застройщик с публичным образованием в рамках заключенного между ними инвестиционного контракта поделит данную квартиру (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-159).
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление или возмездное пользование кредитору он вправе потребовать отобрать эту вещь у должника и передать ему на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому после вступления в законную силу судебного акта о признании права собственности на квартиру наличие подписанного акта о результатах инвестиционного проекта не может являться основанием для ущемления прав заемщика, равно как и последующих собственников этого имущества в случае его продажи.

Публичные торги по продаже заложенного имущества

Особая специфика характерна для ситуаций, когда квартира приобретается на торгах. В непростых экономических условиях хуже всего приходится валютным заемщикам, ежемесячные платежи по валютному кредиту которых превысили их рублевые доходы. Однако если для одних кризис создает проблемы, то для других - открывает возможности. Выставленную на торги квартиру заемщика можно выгодно (с дисконтом) приобрести. Публичные торги по продаже заложенного имущества осуществляются по правилам, предусмотренным ст. ст. 447 - 449.1 ГК РФ и специальными законами. Участвуя в торгах, покупатель квартиры обязан обратить особое внимание на следующие аспекты.
Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ проведенные торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи могут быть признаны недействительными в следующих случаях:
- необоснованное отстранение от участия в торгах кого-либо из претендентов;
- когда на торгах не принята высшая предложенная цена;
- продажа имущества ранее указанного в извещении срока;
- иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- другие нарушения правил, установленных законом.
Таким образом, чтобы проведенные торги были признаны недействительными, допущенные при их проведении нарушения должны быть существенными. Если покупатель понимает, что из-за допущенных нарушений результаты торгов могут аннулировать, то от участия в них следует воздержаться, поскольку он просто потеряет время и лишится возможности инвестировать свои финансовые средства в иные бизнес-проекты.
Так, извещение о проведении торгов по продаже квартиры должно быть опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru. Покупателю лучше отказаться участвовать в торгах, если извещение об их проведении было опубликовано не на указанном официальном сайте, так как эти торги могут быть признаны недействительными (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 N 33-2396/2015).
Риск участия в торгах связан с тем, что их результат непредсказуем и можно проиграть, если другие участники предложат лучшую цену за квартиру. Уплаченная же сумма задатка за квартиру на период проведения торгов временно выбывает из имущественной сферы покупателя, который не может распорядиться этими средствами и инвестировать в другие проекты либо просто заработать на них, разместив в депозит под проценты. Перед тем как принять участие в торгах, необходимо проверить, нет ли каких-либо запретов на их проведение, воспользовавшись сайтом районного суда по месту нахождения квартиры и картотекой арбитражных дел. Не стоит полагаться на добросовестность организатора торгов, ибо риск слишком велик, так как при проведении торгов в нарушение установленного запрета они могут быть признаны недействительными (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 23.07.2015 N 33-6126/2015).
Если же запреты на проведение торгов отсутствуют, в них можно принять участие и побороться за актив. Достаточным основанием для выставления квартиры на торги является наличие вступившего в законную силу судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество и постановления судебного пристава о проведении торгов. Выполнив все условия участия в торгах и предложив лучшую цену, покупатель становится добросовестным приобретателем квартиры, даже если в дальнейшем выяснится, что предыдущий собственник приобрел ее по недействительной сделке, которая на момент проведения торгов таковой признана не была (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 25.06.2015 N 33-7574/2015).
Покупателю целесообразно тщательно готовиться к торгам и оформлять все требуемые документы должным образом, чтобы по формальным причинам не выбыть из состава участников. В частности, при подготовке нотариального согласия своего супруга в нем следует указывать конкретную квартиру с правом ее приобрести на любых условиях и за любую цену по своему усмотрению либо включить положение о праве приобретать любое недвижимое имущество. Если таких положений в нотариальном согласии нет, заявку на участие в торгах могут отклонить (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 16.04.2015 N 33-6262/2015).
В дальнейшем нет смысла пытаться оспаривать действия организатора торгов и ссылаться на то, что требование об обязательном представлении нотариального согласия супруга было необоснованным, поскольку закон не содержит закрытого перечня документов, которые вправе требовать организатор торгов от желающих принять в них участие. Кроме того, обязательность получения нотариального согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью предусмотрена п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.
После объявления результатов торгов победителю следует незамедлительно оплатить полную стоимость квартиры за вычетом суммы внесенного задатка. Если он данную обязанность своевременно не выполнит, торги нельзя будет признать недействительными (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 05.08.2015 N 33-2095/2015), однако их могут признать несостоявшимися согласно п. 4 ст. 91 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 06.05.2015 N 33-2005/2015).
Выиграв торги, заключив договор купли-продажи квартиры и оплатив ее полную стоимость, покупатель обязан подать документы на регистрацию перехода права собственности, а при уклонении организатора торгов - обратиться с иском о регистрации своего титула на основании ст. 6 и п. 2 ст. 165 ГК РФ. Если на момент получения квартиры в собственность в ней зарегистрированы члены семьи бывшего собственника, которые добровольно отказываются сняться с учета, покупатель сможет прекратить их регистрацию в судебном порядке. Если указанные граждане не освобождают квартиру, то в ней достаточно поменять замок и выселить их принудительно с вызовом сотрудников полиции.
В случае приобретения квартиры на торгах ипотека прекращается в связи с тем, что сами торги проводятся с целью удовлетворения требований залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества. В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается при реализации (продаже) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если реализация такого имущества оказалась невозможной. Когда залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на прекращение ипотеки, собственник квартиры вправе обратиться в суд с требованием о признании ипотеки прекращенной и тогда судебное решение будет основанием для аннулирования записи об ипотеке в ЕГРП (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2015 N 33-21893).


Подписано в печать
17.08.2016

Информация о публикации
Бычков А. Распоряжение заложенной квартирой. Практика судебных разбирательств // Финансовая газета. 2016. N 29. С. 8 - 9.